Sunt mulți care cred că securizarea terenului este partea cea mai simplă. Dar deschiderea unui proiect de energie regenerabilă începe cu mai mult decât o idee și o locație pe hartă. Înseamnă rigoare, viziune și o înțelegere profundă a realităților locale – de la regimuri juridice și particularități de rețea, până la modul în care construiești relații durabile cu proprietarii de terenuri. Acest articol este parte dintr-o  serie editorială  realizată cu sprijinul MIRA Renewables, menită să ofere profesioniștilor din industrie repere clare despre ce înseamnă, în practică, un proiect de calitate în domeniul regenerabilelor.

 

Teren înseamnă mai mult decât pământ

În logica oricărui proiect regenerabil bine construit, terenul nu este doar o suprafață de exploatat, ci un punct de ancorare într-un sistem energetic, social și juridic mult mai amplu. Dincolo de înscrierea în cartea funciară și de disponibilitatea aparentă a suprafeței, un teren „viabil” trebuie să răspundă simultan unor criterii tehnice, de infrastructură și de compatibilitate cu planurile de dezvoltare locală și regională. Este nevoie de o viziune sistemică, în care poziționarea terenului ține cont de consumul și producția de energie din zonă, de distanța față de nodurile de rețea, de topografia terenului și chiar de calitatea solului. O amplasare care ignoră aceste elemente poate părea promițătoare pe hârtie, dar se dovedește imposibil de implementat sau ineficientă economic.

Un alt filtru esențial este cel al reglementărilor. Regimul juridic al terenului – categoria de folosință agricolă, situația succesiunii, eventualele dispute de proprietate – poate bloca din fașă o inițiativă altfel validă din punct de vedere tehnic. Iar legislația în continuă schimbare privind scoaterea din circuitul agricol sau condiționările de mediu impun un nivel ridicat de vigilență. Adesea, aspecte aparent minore – cum ar fi o subvenție activă de la APIA sau lipsa unei clarificări în ceea ce privește dreptul de servitute – pot compromite întregul proiect. Terenul, așadar, nu este doar suport fizic pentru panouri sau turbine, ci un teritoriu cu reguli proprii care trebuie înțelese și integrate încă din faza de prefezabilitate.

În plus, realitatea din teren nu se termină la limitele parcelei. Vecinătățile, planurile urbanistice, prezența siturilor protejate sau a unor zone cu regim special (cum sunt cele arheologice) adaugă straturi de complexitate pe care doar o echipă cu experiență practică le poate descifra și integra. Acesta este motivul pentru care proiectele viabile nu sunt cele care par bune în prezentări PowerPoint, ci cele care au trecut deja prin filtrul unei evaluări multidimensionale – un due diligence riguros care nu doar evaluează, ci anticipează. Într-o piață matură, calitatea terenului înseamnă, înainte de orice, calitatea procesului prin care acel teren a fost selectat.

 

Ce înseamnă un teren „viabil” pentru un proiect RES

Un criteriu esențial pentru succesul unui proiect, este racordabilitatea – adică proximitatea față de o rețea electrică la care să se poată face conexiunea, în condiții tehnice și economice rezonabile. Poziționarea ideală a unui teren presupune nu doar existența unei linii de medie sau înaltă tensiune în apropiere, ci și capacitate disponibilă în rețea, și chiar o logică energetică locală: consumatori semnificativi în apropiere, planuri de dezvoltare industrială sau rezidențială în zonă, politici locale de tranziție energetică. Fără aceste elemente, chiar și un teren excelent din punct de vedere geografic se poate dovedi o alegere neinspirată, blocând proiectul în faza de avizare tehnică sau crescându-i dramatic costurile de investiție.

Totodată, viabilitatea terenului trebuie analizată în dinamică. Un amplasament care pare sigur la momentul demarării poate deveni problematic ulterior, din cauza unor reglementări noi, a inițiativelor civice sau a unor descoperiri arheologice. Aici, experiența nemijlocită din piață devine un atu incontestabil. Nu este vorba doar de cunoașterea teoretică a normelor, ci de capacitatea de a anticipa obstacolele și de a le preveni din timp. De exemplu, o zonă care nu figurează oficial ca sit arheologic poate deveni, în urma unei simple sesizări, subiectul unei investigații care suspendă întreaga dezvoltare pe termen nedefinit. Proiectele construite cu responsabilitate iau în calcul aceste riscuri și le tratează ca parte integrantă din planificare, nu ca excepții nefericite.

În final, un teren este „viabil” doar dacă poate fi integrat într-un ecosistem funcțional de colaborare – cu autorități, cu operatori de rețea, cu comunitatea locală și, nu în ultimul rând, cu proprietarii. Este exact motivul pentru care, în această etapă incipientă, unele echipe decid să se retragă: dacă terenul vine cu prea multe necunoscute, cu riscuri greu de cuantificat sau cu bariere relaționale majore, orice potențial tehnic devine irelevant. Viabilitatea reală este, deci, o sinteză între ceea ce spune harta, ceea ce spune legea și ceea ce poate construi un dialog responsabil.

 

Categorii de riscuri: tehnic, legal, relațional

Oricât de promițător ar părea un teren la prima vedere, fără o evaluare temeinică a riscurilor, entuziasmul inițial se poate transforma rapid într-o succesiune de blocaje. Riscurile care pot apărea în faza de selecție și securizare a terenului se împart, în general, în trei mari categorii: tehnice, legale și relaționale. Fiecare dintre acestea ascunde capcane subtile care, dacă nu sunt tratate cu seriozitate din start, pot compromite întreg proiectul – fie în faza de autorizare, fie mai târziu, în etapa de construire sau chiar în cea de operare.

Riscurile tehnice sunt în general bine cunoscute. Ele țin, în primul rând, de racordabilitate: existența fizică a unei linii electrice în apropiere nu garantează posibilitatea de a te conecta la rețea. Poate exista o linie de medie tensiune care însă nu are capacitate disponibilă, sau distanțele până la un punct de injecție viabil pot face proiectul economic nefezabil. Un  caz real , relatat de Mihai Manciu (MIRA Renewables) într-un alt articol din această serie, arată ce înseamnă scouting făcut serios: o zi de verificări pe teren în care patru amplasamente aparent ideale pe hartă au fost eliminate din cauza unor blocaje descoperite la fața locului – arende nedeclarate, proiecte de irigații în pregătire sau istorii juridice neclare. Pentru un proiect cu adevărat viabil este nevoie de o muncă minuțioasă în teren.

De asemenea, sunt frecvent întâlnite probleme de natură geotehnică – soluri instabile, pânze freatice ridicate sau terenuri care presupun costuri suplimentare de construcție. Acestea sunt riscuri cuantificabile, dar numai în măsura în care sunt identificate din timp, în cadrul unei analize de prefezabilitate profesionist realizate.

Riscurile legale pot părea inițial formale, dar ele sunt, adesea, cele mai greu de rezolvat. Situațiile în care regimul de proprietate nu este clar – de exemplu, moșteniri neclare, acte neactualizate, contracte de vânzare-cumpărare incomplete sau litigii în curs – sunt frecvente. Mai mult, categoria de folosință a terenului (de regulă agricol) implică restricții severe și proceduri birocratice complexe pentru scoaterea din circuitul agricol. Aici intervine nu doar competența juridică, ci și experiența acumulată în gestionarea unor astfel de spețe, inclusiv abilitatea de a anticipa conflictele care pot apărea ulterior, în fazele critice ale proiectului.

În fine, poate cele mai subtile sunt riscurile relaționale, cele care derivă din natura colaborării cu proprietarii de terenuri. Spre deosebire de riscurile tehnice și legale, cele relaționale nu pot fi identificate din documente. Ele se construiesc – sau se compromit – prin dialog, prin nivelul de încredere reciprocă, prin capacitatea dezvoltatorului de a comunica transparent și de a oferi partenerilor săi explicații sincere, adaptate nivelului lor de înțelegere. Un contract de superficie semnat în grabă, fără ca proprietarul să înțeleagă pe deplin implicațiile, poate deveni în câțiva ani sursa unui conflict costisitor. De aceea, miza nu este doar semnarea actelor, ci construirea unei relații sustenabile. Iar asta cere timp, empatie și o preocupare reală pentru educarea celor implicați.

 

Respectul față de standarde – adevărata diferență

Într-o piață în care presiunea pe viteză și volum este tot mai mare, adevărata diferență între un proiect de calitate și unul vulnerabil stă în raportarea la standarde. Nu doar la cele explicite – legi, reglementări tehnice sau normative administrative – ci mai ales la cele implicite, profesionale, de bună practică și prudență. Respectarea acestor standarde este semnul unui actor matur, cu experiență nemijlocită în piață, care înțelege că dezvoltarea durabilă nu este o chestiune de noroc sau oportunism, ci de metodă și consecvență.

Un exemplu elocvent este cel al siturilor arheologice – un subiect pe care mulți dezvoltatori îl tratează superficial sau îl omit complet din evaluările inițiale. Spre deosebire de alte riscuri care pot fi identificate clar prin consultarea unor baze de date sau a unor avize de principiu, siturile arheologice nu sunt întotdeauna bine delimitate în documentațiile oficiale. Identificarea lor necesită o cercetare aplicată, uneori investigații pe teren și dialog cu autorități locale sau centrale. Neglijarea acestui aspect poate avea consecințe dramatice: oprirea proiectului în faza de construcție, retragerea autorizațiilor sau costuri suplimentare neprevăzute care compromit întregul buget.

Un  caz real  ilustrează clar valoarea acestei prudențe. În 2021, un dezvoltator de proiect fotovoltaic analiza un teren de 75 de hectare în zona rurală a județului Constanța, aproape de localitatea Topraisar. Terenul părea ideal: plan, cu acces facil și amplasat lângă o stație de transformare. Totuși, în cadrul procedurii de obținere a avizului de la Direcția Județeană pentru Cultură, a fost solicitat un studiu arheologic de evaluare. Cercetarea de suprafață efectuată de un institut acreditat a identificat urme aparente ale unei așezări antice – probabil de epocă romană sau pre-romană – care nu fusese anterior documentată oficial.

În loc să abandoneze proiectul sau să riște un blocaj ulterior, dezvoltatorul a luat o măsură preventivă clară: a delimitat zona afectată (aproximativ 12 hectare) și a redesenat traseele de infrastructură internă și poziționarea panourilor astfel încât să o evite complet. A fost semnat un protocol de monitorizare cu Muzeul de Istorie Națională și Arheologie Constanța, permițând continuarea lucrărilor sub supraveghere arheologică. Rezultatul a fost salvarea proiectului integral, cu doar o ușoară întârziere în etapa de autorizare, și fără riscul opririi lucrărilor în viitor. Experiența a devenit o bună practică internă: dezvoltatorul a decis să introducă screening arheologic voluntar încă din faza de selecție a terenului pentru alte proiecte din Dobrogea.

A respecta standardele înseamnă, de fapt, a investi în prevenție. Înseamnă să nu consideri acceptabil ceea ce este doar posibil și să nu te bazezi pe faptul că „merge și așa”. Înseamnă să tratezi fiecare pas cu rigoare, chiar dacă nu e impus de o reglementare strictă. Este o formă de respect – față de investiție, față de parteneri, față de comunitățile locale și, mai ales, față de viitorul proiectului. Această atitudine, adesea invizibilă în fazele timpurii, devine clară atunci când apar provocările: în momentul în care alții fac un pas înapoi, echipele care au lucrat corect de la început pot merge mai departe. Fără sincope, fără conflicte, fără costuri ascunse.

 

Educația partenerilor – un capital invizibil, dar esențial

Într-o societate în care proprietatea funciară are încă o puternică valoare simbolică și afectivă, relația dintre dezvoltator și proprietarul de teren devine rapid mai mult decât o simplă tranzacție juridică. Este, în esență, o întâlnire între două lumi diferite – una ancorată în realitățile rurale sau agricole, cealaltă orientată spre soluții tehnologice, business și infrastructură energetică. În acest context, educarea proprietarului de teren nu este o simplă etapă opțională, ci o condiție critică pentru viabilitatea oricărui proiect regenerabil. Nu poți construi pe termen lung fără încredere, iar încrederea se câștigă prin transparență, empatie și dialog.

În practică, asta înseamnă a explica, uneori de la zero, ce presupune un proiect fotovoltaic sau eolian: cât durează, cum funcționează, ce impact are asupra terenului, care sunt drepturile și obligațiile fiecărei părți. Înseamnă a contracara temerile firești – de pierdere a proprietății, de subevaluare a valorii terenului, de abuz – și a arăta că există alternative contractuale (precum superficie pe 30–40 de ani) care permit proprietarului să-și păstreze controlul, în timp ce obține venituri stabile și predictibile. Este un efort care cere răbdare și onestitate, dar care, odată făcut corect, deschide drumul către parteneriate reale, nu doar către înțelegeri “pe hârtie”.

În plus, acest tip de relație matură și asumată are un avantaj strategic esențial: previne conflictele viitoare. Un proprietar bine informat, convins de beneficiile colaborării și tratat cu respect, este un aliat pe termen lung, nu un obstacol birocratic. Iar într-o piață în care multe proiecte se blochează tocmai din cauza litigiilor cu proprietarii sau a neînțelegerilor contractuale, acest capital invizibil – încrederea – devine diferențiatorul decisiv.

Un  caz real  ilustrează foarte bine cât de mult contează abordarea corectă. Proprietarul unui teren de 50 de hectare, fost tractorist pensionat și figură respectată în comunitate, a refuzat categoric orice discuție la prima întâlnire. Fusese păcălit în trecut într-o tranzacție funciară și era convins că „energia verde” este doar o scuză pentru ca străinii să pună mâna pe pământul românesc. Temerea principală nu era legată de bani, ci de riscul de a pierde terenul definitiv, imposibilitatea de a-l lăsa moștenire copiilor și riscul ca promisiunile să nu fie respectate.

Echipa de dezvoltare a înțeles rapid că nu putea grăbi procesul și că singura șansă era construirea unei relații de încredere reale. A urmat o strategie bazată pe dialog onest și prezență umană: întâlniri repetate, fără presiune, vorbindu-i „pe limba lui” cu răbdare și claritate. Discuțiile au implicat și familia – fiul și fiica lui, cu aceleași dubii, au primit explicații detaliate și transparente de la un notar neutru, astfel încât toată lumea să înțeleagă clar clauzele contractului. În final, scepticismul a fost înlăturat printr-un gest simplu, dar convingător: o vizită într-un parc fotovoltaic deja funcțional din Giurgiu, construit tot pe teren arabil, unde proprietarul a vorbit direct cu alt fermier de vârsta lui, aflat în al patrulea an de contract și care i-a confirmat beneficiile concrete ale colaborării.

 

Când nu e de mers mai departe – criterii de “no-go”

Unul dintre cele mai importante semne de profesionalism într-un proiect regenerabil este capacitatea de a spune „nu” din timp. “Nu” oricărui teren, „nu” oricărei relații contractuale, „nu” oricărui proiect care, deși promițător la suprafață, ascunde complicații insurmontabile. Această selecție timpurie, bazată pe experiență și discernământ, este ceea ce separă dezvoltatorii responsabili de cei care transferă riscurile către alții, în aval. Identificarea timpurie a scenariilor de tip „no-go” nu înseamnă pesimism, ci eficiență și etică.

Există câteva semnale clare care ar trebui să conducă rapid la oprirea demersurilor. Terenurile cu regim juridic incert – succesiuni nedefinitivate, coproprietăți cu zeci de moștenitori, litigii în curs – sunt printre cele mai riscante. Oricât de bine poziționat ar fi terenul, dacă dreptul de proprietate nu poate fi clar și rapid dovedit, riscul de blocaj este major. La fel, amplasamentele care presupun racordări la rețea de zeci de kilometri, terenurile aflate în arii protejate, cele afectate de restricții de mediu sau de situri arheologice slab cartografiate, ar trebui evitate din capul locului.

Sunt situații în care analiza de due diligence scoate la iveală probleme insurmontabile, chiar dacă la prima vedere terenul pare ideal. De pildă, într-un caz real  din sudul României, un teren plat, bine conectat la rețea, a fost respins după ce studiul topografic și hidrologic a indicat un risc ridicat de inundații o dată la 10 ani. Fără diguri de protecție și cu un istoric recent de viituri, orice plan de construcție ar fi însemnat expunerea la distrugerea echipamentelor și costuri majore de asigurare – un risc care nu putea fi justificat.

Într-un alt exemplu de caz real , studiul de aviație a arătat că înălțimea turbinelor ar fi interferat cu un câmp radar militar. Autoritatea Aeronautică Civilă a emis un aviz nefavorabil din cauza apropierii de rutele de zbor, iar chiar și scenariile cu turbine mai joase nu au putut elimina complet riscul pentru siguranța aeriană. Din aceste motive, întregul amplasament a fost abandonat.

În multe cazuri, doar câteva minute de analiză atentă sunt suficiente pentru a închide un dosar care altfel ar consuma luni sau ani de efort și resurse.

Un risc major și o sugestie de „no-go” vin dinspre proiectele aflate în faze incipiente care sunt scoase la vânzare. De cele mai multe ori, în spatele acestor inițiative se află tentative eșuate de dezvoltare, terenuri cu probleme ascunse sau relații defectuoase cu proprietarii. Dacă un dezvoltator renunță la un proiect atunci când are costuri relativ mici, înainte de a intre în stadiile tehnice, este rezonabil să presupunem că a întâmpinat obstacole pe care nu le-a putut depăși. Cumpărătorul acestor proiecte preia, adesea, nu doar documentația, ci și problemele. Iar acestea, dacă sunt acceptate fără o bună înțelegere, devin aproape imposibil de rezolvat fără costuri suplimentare și întârzieri semnificative.

Sunt însă și situații, rare, în care proiectul are potențial, dar proprietarul de teren sau dezvoltatorul inițial nu este interesat să se implice într-un domeniu care este nou pentru el. Prin urmare, capacitatea de a filtra rapid și argumentat proiectele neviabile este o formă de protejare a propriului portofoliu – a ști când să te retragi este uneori mai valoros decât a merge înainte cu orice preț.

 

Acesta articol face parte dintr-o serie editorială realizată cu sprijinul MIRA Renewables. Seria  „Proiect RES de calitate”  se adresează tuturor celor care vor să înțeleagă mai bine cum se construiesc proiectele durabile – din perspectiva celor care își asumă nu doar investiții financiare, ci și responsabilitatea de a lucra după standarde profesionale solide, cu respect față de parteneri și cu un interes real pentru educarea pieței. Obiectivul comun este să evidențiem bune practici care pot deveni normă într-o piață aflată în plină transformare.