Temele de actualitate ale sectorului imobiliar au fost dezbătute la Real Estate & Construction Forum, ediția a VIII-a

0

Real Estate & Construction Forum, ediția a VIII-a a avut loc pe 11 aprilie la Hotel JW Marriott, în organizarea BusinessMark.

Prima sesiune de discuții s-a concentrat asupra sectorului de birouri, retail și comercial din industria de real estate, tendințe în facility management și aspecte legislative cu impact asupra pieței. Încă de la demararea unui nou proiect, există anumiți factori care trebuie luați în considerare, iar invitații noștri și-au îndreptat atenția către elementele pe care le iau în calcul la începutul unui proiect.

„Ne uităm la locație, nu există o strategie de dezvoltare. Ne uităm la ingredientele de bază – accesibilitate (mijloace de transport în comun, accesul mașinilor), dar și la accesibilitatea unui mediu de viață în conformitate cu cerințele de pe piață”, a susținut Florin Furdui – Country Manager Portland Trust. De aceeași părere este și Dimitris Pergamalis – Head of Construction and Development la Globalworth, care spune că „locația este 100% un aspect important pentru alegerea unui nou proiect, dar și dezvoltarea într-o zonă unde există deja un magnet. Ne interesează să păstrăm o atmosferă – în Global Worth District încercăm să aducem valoare adăugată prin evenimente de artă și muzică”.

În ceea ce privește zona de retail, Costin Blideanu, Head of Leasing Retail Division, AFI Europe România a declarat că „strategia este să mergem către zonele unde nu sunt birouri și să creăm o sub-piață, pornind de la dezvoltarea unui mall și atragerea altor dezvoltatori în zonă. Mergem lângă oameni, lângă comunități. Credem în proiecte mixte – mall și rezidențial pentru a avea totul lângă tine, într-o rază de 5 minute. Dacă vorbim despre creșterea accelerată a e-commerce-ului, am observat o tendință foarte interesantă: focus-ul nu se mută în online și nici nu scade în offline, ci creează modele de business de tip omnichannel. Nu credem într-o presiune a online-ului, ci din contră, clienții noștri vor să își dubleze suprafețele în mall-uri.”

Pe de altă parte, la nivel regional, lucrurile stau puțin diferit, menținând același ritm ascendent: „Pentru noi, la Brașov a apărut oportunitatea de a adăuga un mix zonei de dezvoltare pe care pornisem. Ideea de bază a fost să aducem complementaritate și complexitate mediului pe care îl dezvoltăm. A fost o viziune globală din strategia de a dezvolta proiecte mixte, care să intre în atenția CEETRUS România – având mai multe componente – shopping, rezidențial, office, entertainment, funcțiuni civice care aduc plus valoare comunității”, a explicat Ruxandra Beșe, Director Dezvoltare, CEETRUS România.

În ceea ce privește profilul clienților din acest sector, invitații BusinessMark au împărtășit o viziune comună: se confruntă cu un public mai educat, cu cerințe mai mari. “Este o piață dictată de asigurările RCA, cu două categorii de clienți: cei care trebuie educați, cărora trebuie să le explici, de exemplu de ce au nevoie de un program de risc management, iar la polul opus sunt clienții care știu deja ce vor, pun mai mult preț pe calitate și nu pe prețul de achiziție. E o piață în formare, în creștere”, a apreciat Dan Ungureanu, Business Development Coordinator, AON Risk Solutions.

Din prisma soluțiilor de facility management, Alexandru Miculaș, Head of Facility Management Services la FMS România, este de părere că „odată cu suprasaturarea zonei de nord, proiectele vor începe să migreze către sud, centru și est, iar componenta de facility management a ajuns într-un punct important; vorbim despre strategii de lungă durată alături de proprietarii de clădiri. Se pune accent pe dezvoltarea spațiilor de relaxare, co-working, facilități care să asigure un confort”.

Pe partea de servicii de consultanță în construcții, Dumitru Minciu, General Manager, Novart Engineering a vorbit despre rolul consultanței în procesul de organizare a unei investiții în construcții.

Dacă privim la contextul legislativ, adoptarea OUG 114/2018 a adus domeniului imobiliar o susținere și un potențial risc suplimentar – taxa bancară. „Scopul principal al acestei ordonanțe este acela de repatriere a celor care lucrează în alte țări. S-a introdus o facilitate fiscală, astfel încât salariații să primească salarii nete mai mari, plus contribuții sociale. Vorbim practic, de o creștere de 35% pentru încurajarea repatrierii. Totuși, după publicarea OUG, am constatat că sunt anumite lucruri care nu funcționează în practică. De exemplu, pot exista societăți care se încadrează la creșterea salariului minim, dar nu intră în zona de facilitare. În egală măsură, introducerea taxei bancare pune sistemul financiar în dificultate, deoarece creează un cost suplimentar, ceea ce duce automat la un credit bancar” a declarat Alexandra Smedoiu, Partener servicii fiscale la Deloitte.

A doua sesiune de discuții a vizat spațiile industriale și implicațiile în cazul tranzacțiilor, finanțărilor. „Nu suntem cea mai lichidă piață din Europa, însă sperăm la tranzacții. CTP Invest a creat piața de investiții logistice și industriale și ne dorim să existe evoluție de conversie a lead-urilor și în România. Finanțările bancare sunt disponibile, într-o manieră ciclică, dobânzile sunt la un nivel rezonabil, mai mari decât în Cehia și încă mai căutăm un argument din punct de vedere economic”, susține Ana Dumitrache, Country Head Romania, CTP Invest.

Sânziana Pardhan, Country Head, P3 România a completat precizând: „ne dorim mai multă lichiditate în România, o creștere a interesului pentru piața de aici, care ar denota o încredere mai mare a investitorilor. Nu ne dăm seama de ce România este văzută cu un risc mai mare, în contextul în care situația macro-economică arată foarte bine. Legat de modul de finanțare, noi lucrăm all-equity, trecem printr-o situație privilegiată din acest punct de vedere.”

În ceea ce privește tranzacțiile, Ioana Roman, Partener la Filip & Company atrage atenția asupra mai multor aspecte. ‘Depinde cum ne raportăm. Din perspectiva investitorului, e clar că foarte important e dilligence-ul. Vedem motivația de a investi, însă investitorii sunt mai precauți comparativ cu anii trecuți. Se uită mai atent la riscuri. Pe de altă parte, vânzătorul vrea să își scoată investiția la prețul corect. Din perspectiva unei tranzacții de achiziție și dezvoltare, ne uităm foarte atent la ce se poate dezvolta pe acel teren. Autoritățile nu sunt întotdeauna la zi cu documentațiile, iar noi încercăm să găsim soluții.”

Legat de costurile de operare pentru spațiile industriale, „principalele cheltuieli sunt cele cu energia electrică, nu neapărat cele cu iluminatul. Iluminatul este foarte important, oferă identitatea unei clădiri, iar oamenii sunt dispuși să plătească pentru o soluție completă, eficientă și customizabilă. În România, de exemplu, întâlnim spații unde preponderent lucrează oameni. În vest, găsim depozite inteligente, unde chiar dacă lucrează roboți, iluminatul este totuși o componentă importantă. În egală măsură, nevoia de flexibilitate se vede peste tot, lumina trebuie să ajungă acolo unde este nevoie de ea. În cazul spațiilor logistice clasice cu multe rafturi, nu avem trafic tot timpul și se folosesc sisteme inteligente cu senzori”, a explicat Silviu Bulzan, Head Of Sales Office, Industry, Retail & Hospitality SEE, Signify.

În sesiunea finală a celei de-a VIII-a ediție a conferinței Real Estate & Construction Forum au fost dezbătute aspecte cu impact în zona de rezidențial.

Nevoile clienților au evoluat, aceștia se așteaptă ca standardele să crească din ce în ce mai mult, „sunt mai educați, își fac o analiză proprie și când ajung la tine, e clar că sunt deciși să cumpere. Noi activăm doar pe segmentul de lux, iar anul acesta, de exemplu, avem livrate deja 400 de apartamente, încă 400 sunt în lucru și avem 1000 în pipeline. De asemenea, e importantă componenta optimizării de costuri și plierea după cerințele clienților noștri. Exercițiul de learning din fiecare proiect dezvoltat e esențial. După primul proiect dezvoltat, de exemplu, ne-am dat seama că proprietarii vor să plătească doar cât consumă, dacă vorbim de căldură, de pildă. Așa că în următorul proiect am migrat către centrala proprie, a blocului. Apoi ne-am dat seama că încălzirea în pardoseli optimizează costurile și am adoptat această soluție”, a explicat Beatrice Dumitrașcu, Vice-President Residential Sales, One United Properties.

„Comparativ cu 2013, în 2019, clientul a devenit mai pretențios, este atent la ce achiziționează, ne cere documente pentru a le studia, sunt clienți care vin cu avocați, chiar și pe segmentul mediu. Problema în momentul de față pe acest segment este prețul. Avem o problemă cu TVA-ul de 19%. În căutarea unui apartament de 3 camere, găsești cu greu zone bune și calitate bună a imobilului, astfel încât să se încadreze într-un preț bun, unde clientul trebuie să mai pună la socoteală și prețul locului de parcare. Încercăm să aducem materiale, soluții adaptate la cerințele clienților – spații verzi, securitate, echipamente… Unii chiar ne solicită să trecem în contract anumite clauze pentru toți locatarii pentru a nu deteriora imaginea complexului”, a spus Antoanela Comșa, General Manager, Granvia România, președintele AREI.

În ceea ce privește serviciile de project management, Claudiu Bișnel, Partner & Co-founder la Brisk Group spune că „tendința este spre modularizare și pre-fabricare. Creșterea costului forței de muncă și calitatea ne împing spre acest trend de a fi ușor de asamblat și apelarea la specialiști care să ofere astfel de servicii. Astfel, nu depindem atât de mult de forța de muncă, se livrează într-un timp mai scurt, însă, într-adevăr, nu există atât de multă flexibilitate. De aceea, ajutăm clienții să identifice ce își doresc și ne asigurăm că produsul se dezvoltă în direcția respectivă.”

Evenimentul a fost organizat de BusinessMark, susținut de: CTP Invest, NOERR, Colliers International, Deloitte, NOVART Engineering, BRISK, AON, PUMBA Creative Studio.

Radio-ul oficial al evenimentului: Europa FM.

Eveniment organizat cu susținerea: BRCC, CCIFER, CCIRI, BCCBR, Zelist Monitor.

Parteneri media: Agenda Construcțiilor, energynomics.ro, DeBizz, Financial Market, Transilvania Business, Homezz, Jurnalul de Afaceri, PRbox.ro, Rbe Connect, Curierul Național, Tranzit, Real Estate Magazine, MoneyBuzz, Antreprenor în România, Business24, Administratie.ro, Bursa, Ziare.com, Instal News, Misiunea Casa, Manager Express, MATEK, SpatiulConstruit.ro, Global Manager, Financiarul, BirouInfo.ro, Portal Management, Monitorul de Făgăraș, Finzoom, Depozitinfo.ro, PRwave, Business Press, Social Media Romania, Clujul de Buzunar, InTurda.ro, InfoOradea.

Share.

Lasă un comentariu